跟眼下的天气一样，阴冷是原本温暖甚至火热的深圳楼市目前的主题。
深圳本土最大的中介世华地产市场研究中心最新发布的一份分析报告指出，2007年12月，深圳二手住宅市场依旧低迷，成交量、成交均价继续下滑，迎来了下半年的最低点。根据该市国土部门的统计，去年12月全市共成交二手住宅3966套，环比下降12.1%，成交面积36.59万平方米，环比下降10.3%。
此情此景，令有“深圳民间投资炒楼鼻祖”之称的邹建民亦感担忧。“大家还在为‘拐点’争论，现在应该讨论大概会跌多少，跌到什么时候才能止住。”近日接受《第一财经日报》采访时，邹建民说。
“这个市场太危险”
“上帝叫你死亡，必先让你疯狂。”即使在邹建民看来，2007年上半年的深圳楼市也已经是“疯掉了”。
讲起那个时候的楼市，邹建民“心有余悸”，“市场上到处都是挥着钞票要买楼的人，买者当中十有八九是投资客，而投资客的下家也主要是投资客。”
用邹建民的话来说，当时自住型的客户是“恐慌性”买入，投资型的客户是“疯狂性”买入，整个市场已经“失去理性”了。
世华地产的交易统计数据显示，上半年深圳房地产市场火爆的时候，投资性购房比例约占总成交量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。
“这种行情之下，肯定很危险。我告诉自己只卖出，不买进，坚决不买入。”邹建民异常坚定当时自己的判断，他说按照市场的购买力估计，在他投资最为集中、也是当时投资气氛最为浓厚的南山片区，“每一套房子的价格都有虚高(成分)。”
他列举了南山区的“滨海之窗”和“南山玫瑰园”为例。前者在2004年的时候，5000元/平方米往外卖，一套只赚个2万～3万元，“都卖不掉。”而到了2007年，“炒到了2.2万～2.3万/平方米，好多人都还不愿意卖。”后者更加离谱，最先6000元/平方米的楼盘，最后竟然炒到3万元/平方米。
“这个市场太危险。”邹建民一言以蔽之。
而下半年热潮退去之后，真实的市场显现出来了。在上述两项统计当中，投资性购买一下子下降到了只占成交比例的10%左右。
“炒房炒成房东”
2007年下半年，形势果然验证了邹建民的判断，楼市急转直下。整个“十一”黄金周七天之内，曾经威力无穷的深圳房地产市场竟然只有82套的成交量。
深圳中原地产的月度交易数据显示，去年6月开始，各月新房成交量就逐月下降。住房销售面积也是逐月下降，从6月份的56万平方米，下降到了12月份的17万平方米。
二手房成交量的下滑更是厉害。世华地产在2007年8～10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%；成交套数的环比降幅分别为24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。
“大部分人被套得很惨。”邹建民介绍，成交量的下滑，使得许多资金不很雄厚的短线投资客一下子被套住，无法脱身。这真应验了那句玩笑话，“炒房炒成了房东”。而此前频频出台的楼市调控政策，也已开始彰显威力。
回头来看，在刚刚过去的2007年，央行六次加息，5年以上贷款利率上升到了7.83%，并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大，资金链日益绷紧，产生了提前还贷和断供的现象。
邹建民告诉记者，现实可能比数字上体现的还要严重。“限贷惜贷的气氛之下，由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格，实际上，很多投资气氛高的楼盘，首付款已经要达到五成左右了。”这无疑让投资客手中的物业变得极难出售，投资的成本已经大大提高了。
“我们来看投资、收益比，深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”邹建民举例说，在深圳，一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，如果买的话，就要给银行6000多元/月。
“现在深圳的楼价，已经明显超出了大家的收入水平。”在邹建民看来，“深圳房价只有下降50%，大家才有可能买得起房子——那才是合理的投资价位。”
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